Como analisar a matrícula de um imóvel antes de comprar?

Saiba o que verificar na matrícula de um imóvel antes da compra e quais informações podem revelar riscos jurídicos e registrais.

O imóvel pode parecer perfeito, o preço pode ser atrativo e o vendedor pode transmitir confiança. Ainda assim, a compra pode envolver riscos que não aparecem durante uma visita ou conversa.

A matrícula do imóvel é uma das principais fontes de informação para compreender a situação registral da propriedade.

Por isso, sua análise deve fazer parte da avaliação da documentação antes da conclusão de uma compra.

O que é a matrícula do imóvel?

A matrícula é o registro individualizado do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Ela reúne informações sobre a identificação da propriedade e os principais atos registrais relacionados ao bem.

A análise pode permitir verificar quem consta como proprietário e quais transmissões ou restrições foram registradas.

O que a matrícula pode revelar?

Entre as informações que podem ser encontradas estão:

• proprietário registral;

• transmissões anteriores;

• compra e venda;

• doações;

• hipotecas;

• penhoras;

• usufrutos;

• indisponibilidades;

• outros gravames e atos relevantes.

Por que a matrícula atualizada é importante?

Uma cópia antiga pode não refletir a situação atual do imóvel.

Por isso, a análise deve ser feita com documentação atualizada e, conforme o caso, complementada por outras certidões e documentos.

A matrícula é suficiente para comprar com segurança?

Nem sempre.

A análise da matrícula é fundamental, mas pode não ser suficiente para identificar todos os riscos envolvidos na operação.

Também podem ser relevantes:

• certidões dos vendedores;

• situação fiscal;

• débitos condominiais;

• documentos urbanísticos;

• contratos anteriores;

• documentos de inventário;

• informações ambientais, quando aplicáveis.

O que acontece se o vendedor não for o proprietário registrado?

Essa situação exige atenção.

Pode existir uma cadeia de contratos particulares, uma promessa de compra e venda ou outra relação jurídica que explique a situação.

Entretanto, o comprador deve compreender exatamente quem possui legitimidade para transferir o imóvel e quais providências são necessárias.

Exemplo prático

Uma pessoa encontra um imóvel anunciado por preço abaixo do mercado e recebe do vendedor apenas um contrato particular.

Ao solicitar a matrícula, descobre que o vendedor não consta como proprietário.

Antes de qualquer pagamento, seria necessário investigar a origem dessa situação e verificar se a cadeia de transmissão pode ser regularizada.

Conclusão

A análise da matrícula pode revelar informações importantes sobre a propriedade e permitir a identificação de riscos antes da compra.

Entretanto, a matrícula deve ser analisada em conjunto com os demais documentos relevantes da operação.

Antes de adquirir um imóvel, uma análise jurídica individualizada pode ajudar a compreender a situação registral e documental da propriedade.